Вопросы и ответы по лекции

1. Общий порядок наследования земельных участков

Ответ:

I. Документы, подтверждающие права на землю:

1 вариант

1. Свидетельство по вышеуказанным образцам;
2. Документ-основание, указанный в свидетельстве;

2 вариант

1. Свидетельство о государственной регистрации права;
2. Документ-основание, указанный в Свидетельстве о государственной регистрации права.

II. Документы с техническими характеристиками земельного участка:

В ОБЯЗАТЕЛЬНОМ ПОРЯДКЕ:
Техническим документом является кадастровая выписка о земельном участке, проще – план «В-1» или «КВ-1», содержащий главные данные: площадь по свидетельству, кадастровый номер, кадастровую стоимость.

Проблемы:

• В выписке из кадастра на земельный участок не указана кадастровая стоимость на день смерти наследодателя. Требуем нормативную цену наследуемого земельного участка на дату смерти. Право на это нам дает п.5 ст.65 ЗК РФ и п.3 ст.13 ФЗ 3 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 г.
• Не указано:
  1. Целевое назначение;
  2. Вид землепользования;
  3. Ф.И.О. собственника;
• Это всё возможно и допустимо, исходя из п.1 ст. 7 ФЗ О ГКН – «Состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости», здесь определены четыре НЕОБХОДИМЫХ признака для внесения в ГКН сведений о земельном участке. Итак, какие это признаки:
  1. Вид объекта.
  2. Кадастровый номер.
  3. Описание местоположения границ.
  4. Площадь.

Таким образом, указание:

• Целевого назначения;
• Вида землепользования;
• Ф.И.О. собственника,

не является необходимым

III. В обязательном порядке необходимо истребовать выписку из ЕГРП!!! Поскольку часто на руках оставались старые свидетельства после регистрации прав в службе регистрации

2. Новеллы в законодательстве в связи с присоединением новых территорий к Москве

Изменение границ произошло на основании соглашения между субъектами в соответствии с п.3 ст.67 Конституции РФ.

Утверждено Постановлением Московской областной Думы от 07.07.2011 г. за № 1/164-П и Московской городской Думы от 06.07.2011 г. за № 218.

Новых нормативных актов в сфере земельных правоотношений, учета объектов недвижимости и регистрации прав на недвижимость, в связи с изменением границ Москвы и Московской области НЕ ПОЯВИЛОСЬ.

Существуют нормативные акты ПРОЦЕССУАЛЬНОГО ПЛАНА, в том числе для органов нотариата и регистрации (см. Закон № 96-ФЗ от 29.06.2012г.)

3. Органы, отвечающие за предоставление необходимых для оформления прав на землю документов

В настоящее время в Московской области — отделы филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области, в Москве – филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по г. Москве.

Информация: со 2 июля 2012 года прием документов на государственный кадастровый учет и предоставление сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, в отношении объектов недвижимости, расположенных на присоединяемых к городу Москве территориях, будут осуществляться по следующим адресам:

• г. Щербинка, ул. Юбилейная, д. 3;
• г. Троицк, ул. Юбилейная, д. 3;
• г. Видное, проспект Ленинского комсомола, д. 1а;
• г. Подольск, ул. Высотная, д. 6
• г. Наро-Фоминск, Киевское шоссе, д. 5;
• г. Апрелевка, ул. Парковая, д. 1, а также в приемных филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Москве, расположенных по адресам: Москва, Орликов пер., д. 10, стр. 1, и Москва, проезд Завода Серп и Молот, д. 10.

4. Функции ФГУП "Земельная кадастровая палата"

Созданы на основании Приказа Росземкадастра № 6 от 10.08.2000 года, который в свою очередь был издан во исполнение Закона «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ (отменен Законом от 13.05.2008 г. за № ФЗ-66, ст.20 п.3)

В двух словах об этом законе: суть – обеспечение единого по всей территории РФ кадастрового учета ЗЕМЕЛЬ. Данный закон был отменен в связи с принятием ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от № 221-ФЗ от 24.07.2007 года. Согласно последнему (ст.1 п.5), устанавливается ЕДИНЫЙ государственный кадастровый учет недвижимого имущества, в том числе земельных участков, строений, сооружений, помещений.

Суть кадастрового учета – учет СУЩЕСТВОВАНИЯ того или иного объекта. В то время как регистрационная служба занимается регистрацией ПРАВ на эти объекты.

Кадастр – есть или нет конкретный объект и в каком он виде.

Рег. служба – кто и какими правами на данный объект обладает.

В настоящее время происходит процесс передачи функций БТИ по учету в кадастровые палаты, которые в свою очередь попадают «под крышу» Росреестра.

Функции земельной кадастровой палаты во исполнение Закона о ГКН были переданы Федеральному агентству кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) – см. Указ Президента №312 от 04.03.2008 г., которым утверждено Положение об этом органе. Но он просуществовал недолго – было упразднено с 01 марта 2009 года Указом Президента № 1847 от 25.12.2008 г. (п.3 Указа). Документы с аббревиатурой Роснедвижимости (как правило «отдел по ___________ району Управления Роснедвижимости по Московской области) в практике встречаются.

«Рождение» Росреестра как единой системы регистрации прав и кадастрового учета состоялось на основе того же Указа Президента № 1847 от 25.12.2008 г., на его же основании была переименована Регистрационная служба (п.1 Указа).

5. Сроки предоставления гражданам документов по земле (кадастровых выписок и прочих документов), установленные законом

Согласно п.41 Приказа Минэкономразвития № 75 от 27.02.2010 г. (Об установлении порядка предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости) Орган кадастрового учета предоставляет сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, в течение пяти рабочих дней с даты получения запроса.

В отношении кадастрового плана территорий – в течении 15 рабочих дней (п.42).

Примечание: кадастровые планы территорий в нотариальной практике пока не применяются.

Что касается сроков, то они повсеместно нарушаются. Доходит до полугодового ожидания кадастрового паспорта!

6. Особенности оформления в собственность земельных долей

Настоящий вопрос, как правило, не возникает в нотариальной практике, т.к. первоначально земельные доли оформлялись в собственность без участия нотариуса.

Если речь идет о выделе земельной доли в натуре, то надо руководствоваться Законом о КФХ от 11.06.2003 г. № 74-ФЗ (ст.13) и Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ (также ст.13).

Интереснее для слушателей положения последнего закона о порядке купли-продажи земель (долей) сельскохозяйственного назначения, в том числе порядок преимущественного права покупки земли сельскохозяйственного назначения субъектом Российской Федерации.

7. Особенности наследования земельных долей

При наследовании земельных долей имеет место два варианта оформления:

1. Когда на земельную долю выдано свидетельство о гос. рег. права, тогда порядок наследования доли не отличается принципиально от наследования обычного земельного участка.

2. Когда не выдавалось свидетельство о гос. рег. права, и к нотариусу пришли со свидетельством на право собственности на землю (розовое), тогда рекомендуем, как следует из Постановления Пленума ВС РФ № 9 о судебной практике по делам о наследовании, истребовать следующие документы:

   а) выписку из решения органа местного самоуправления о приватизации сельхозугодий, принятого до начала ведения ЕГРП;

   б) решение общего собрания коллектива сельхозпредприятия о его реорганизации со списком участников;

   в) свидетельство на праве собственности на землю, выданное в соответствии с указом президента от 27.10.1993 года;

   г) (ОБЯЗАТЕЛЬНО) справка сельхозпредприятия о том, что земельная доля не внесена в уставной капитал реорганизованного сельхозпредприятия;

   д) выписка из земельного кадастра.

Данный список следует из содержания п.74-76 постановления пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012 года по наследственным делам.

8. Право пожизненного (бессрочного) пользования. Наследование таких земельных участков, особенности оформления наследственных прав на указанное выше имущество

Наследование прав пожизненного (бессрочного) пользования на земельные участки НЕ ПРОИЗВОДИТСЯ (п.4 ст.20 ЗК РФ – граждане и юрлица не вправе распоряжаться такими земельными участками). Наследуются участки, находящиеся в собственности или на праве пожизненного наследуемого владения (ст.1181 ГК РФ, ст.20, 21 ЗК РФ, п.78 Постановления Пленума ВС РФ).

Наследник может признать через судебные органы свое право собственности в порядке наследования на земельный участок, предоставленный до введения в действие ЗК РФ для ЛПХ, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, ИЖС или индивидуального гаражного строительства на праве постоянного(бессрочного) пользования, ПРИ УСЛОВИИ, что наследодатель обратился в установленном порядке об оформлении своих прав собственности на этот земельный участок (п.82 Пленума).

9.Документы, подтверждающие право собственности на земельные участки до 1998 года

Ответ дан в начале лекции.

10. Архив администрации района сгорел, что делать? Как граждане могут подтвердить свои права на землю?

В суд.

11. Особенности уплаты тарифа при наследовании земельных участков. Документы об оценке земли

12. Нормативная и кадастровая стоимость земли

Особенностей как таковых нет. Регулируется ст. 333.24 НК РФ.

Однако надо помнить, что в соответствии сп.5 ст.65 ЗК РФ «для целей налогообложения и В ИНЫХ СЛУЧАЯХ, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается КАДАСТРОВАЯ стоимость земельного участка».

Нормативная цена земли применяется в случаях, если кадастровая стоимость не определена (п.13 ст.3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ).

В настоящее время в Московской области повсеместно действует кадастровая стоимость земель. Но может возникнуть ситуация, когда смерть наследодателя случилась до определения кадастровой оценки, либо в случаях, если не определен вид использования или не определена категория использования земельного участка. В этом случае необходимо использовать нормативную цену.

Документом об оценке земли является кадастровый план (выписка из ГКН), страница «В-1».

Сложность иногда возникает из-за отсутствия отсылки о стоимости земли на день смерти, как того требует подп. 6 п.1 ст.333.25 НК РФ.

13. Дачная амнистия. Особенности оформления. Декларация. Можно ли проводить сделки с имуществом, права на которое зарегистрировано на основании Декларации

Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ

«О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»

Закон главным образом не для нотариусов, а для регистраторов. Для нотариуса неожиданность ситуации в том, что в качестве документов основания возникновения права собственности на земельные участки в свидетельстве о гос. рег. права могут быть обозначены:

1. государственный акт на землю;
2. свидетельство на право собственности на землю (голубое, розовое);
3. выписка из похозяйственной книги (по форме утв. приказом Федеральной рег. службой № 146 от 29.08.2006 года).

В качестве документов основания возникновения права собственности на строения в свидетельстве о государственной регистрации права могут быть обозначены:

1. Тех. паспорт (кадастровый паспорт);
2. Декларация об объекте недвижимости, форма утверждена Приказом Министерства экономического развития РФ от 03 ноября 2009 г. № 447 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества» (ранее действовала форма, утвержденная Приказом Министерства экономического развития РФ от 15 августа 2006 г. №232).

14. Обязанность установления границ земельного участка и его межевания

Этот вопрос, видимо, интересен в рамках возможности отчуждения либо оформления наследства, т.к. абстрактной «обязанности межевать» не существует.

Теоретически «необходимость» межевания земельного участка может возникнуть при оформлении купли-продажи земельного участка:

Статья 37 ЗК РФ. Особенности купли-продажи земельных участков

1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт.

Но теперь поставить на учёт земельный участок можно без межевания

ФЗ «ОГКН» вводит понятие «ранее учтённые объекты недвижимости» — объекты недвижимости, государственный кадастровый учёт которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим гос. рег. прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», считаются ранее учтенными объектами недвижимости (ч.1 ст.45 ФЗ «ОГКН»).

Таким образом, установление границ и межевание земельного участка нельзя считать обязательным условием постановки земельного участка на кадастровый учёт, а, следовательно, формально отсутствие межевания не может быть препятствием для продажи земельного участка.

Соответственно возникает вопрос, возможно ли нотариальное удостоверение договоров об отчуждении (к/п, дарения) без межевания. На практике мы наблюдаем, что указанные договора совершаются гражданами в большом количестве в простой письменной форме. В нотариальной деятельности, мы долгое время отказывали в удостоверении договоров купли-продажи (но не дарения) ввиду нарушения, как нам казалось, ст. 554 ГК РФ, в силу которой, «В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору», а так же в силу п.1 ст. 37 ЗК РФ (объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие кадастровый учёт), но в связи с появлением понятия «ранее учтенные земельные участки» (ст. 45 ФЗ «ОГКН») – мы не можем сказать, что у нас земельный участок не прошел кадастровый учёт, а следовательно ограничения по ст. 37 ЗК РФ отпадают. Наше «упрямство» по поводу ст. 554 ГК РФ также подвергается критике, т.к. в выписке из кадастра на земельный участок, которая дается на неотмежеванные участки имеют место все данные «позволяющие определенно установить недвижимое имущество». Так, на лекциях в Санкт-Петербурге Жаркова Ольга Александровна уже давно говорит о возможности отчуждения неотмежеванных земельных участков гражданами-непредпринимателями. На практике это процесс тоже активно идет.

И, на сегодняшний день, уже многие нотариусы без межевания удостоверяют не только договоры дарения (дарение без межевания удостоверяли давно, т.к. они не попадали ни под 37 ЗК ни под 554 ГК), но и договоры купли-продажи. Хотя, безусловно, в дальнейшем при отсутствии межевания могу возникать между гражданами по поводу границ земельных участков.

15. Сервитут. Особенности оформления в порядке наследования земель, обремененных сервитутом

Особенностей нет, за исключение необходимости вписывания сервитута в свидетельство о праве на наследство (см. Приказ Минюста № 99 от 10.04.2002 г. «Об утверждении форм…», формы № 3-12).

Ст. 274-276 ГК РФ.

16. Выписка из похозяйственной книги. Что это за документ, его особенности. Необходимость получения выписки из похозяйственной книги при оформлении наследственных прав

Об этом подробно говорилось во второй части лекции. Как уже говорилось, выписка из похозяйственной книги может служить правоустанавливающим документом ТОЛЬКО НА ЗЕМЛЮ и только в случае ее регистрации в органах государственной регистрации.

17. Особенности нотариального удостоверения договоров купли-продажи (залога, мены) земельных участков. Необходимость включения в договор дополнительных документов (кадастровой выписки, акта приема-передачи и т.д.)

Такая необходимость включения в договор, кадастровой выписки, акта приема-передачи и т.д., в настоящее время отсутствует. Такая практика существовала ранее, так как с 1993 года была утверждена типовая форма договора купли-продажи земельного участка (купчая) утв. Рскомземом 02.06.1993 г. № 1-16/770, зарег. Минюстом 10.06.1993 г. № 275), которая в своем тексте, в качестве неотъемлемой части договора предполагала план земельного участка, справку БТИ. С изменением земельного законодательства такая необходимость отпала, и документы характеризующие земельный участок и объект недвижимости, в настоящее время к договорам могут не подшиваться. Некоторые нотариусы продолжают практику приобщения к договорам планов земельных участков или выписок из земельного кадастра. Ошибкой это не является. Но приходится тратить лишнее время на такой вид оформления.

18. Особенности оформления прав в порядке наследования по завещанию в случае следующего волеизъявления наследодателя: земельный участок завещан одному наследнику, а жилой дом (расположенный на указанном участке) завещан другому наследнику.

Данная ситуация подробно изложена в п.79 Пленума ВС РФ. Суть: земельные участки и расположенные на них строения выступают в качестве самостоятельных объектов (ст.130 ГК РФ) и завещатель вправе сделать в отношении их отдельные распоряжения, ОДНАКО ЦИТАТА : «не могут быть завещаны отдельно часть земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования, и само здание, строение, сооружение. Наличие в завещании таких распоряжений влечет в этой части недействительность завещания»

19. Какой комплект документов необходим для оформления наследственных прав при оформлении земельных долей. Обязательно ли требовать архивную копию Постановления главы администрации

По существу на этот вопрос ответ дан выше.

20. Разница в площадях земельного участка с фактическими обмерами БТИ. Как выдавать свидетельство о праве на наследство? Какую площадь брать за правильную?

Обсуждали выше.

21. Выдел супружеской доли из земельных участков, полученных на основании Решения (Постановления) главы администрации. Считаются ли такие участки приватизированными

Нотариусы Московской области долгое время стояла на позиции, что данный вид имущества не может считаться общим совместным, т.к. получен безвозмездно, НО судебная практика складывается иначе:

По вопросу совместной собственности супругов на предоставленный БЕСПЛАТНО земельный участок в период брака.

Согласно Определения коллегии по гражданским делам ВС РФ от 12.02.2002 года (бюллетень ВС РФ № 9 от 2002 года), таковой участок не может быть признан собственностью только супруга, на чье имя он предоставлен, поскольку акт органа самоуправления НЕ ЯВЛЯЕТСЯ БЕЗВОЗМЕЗДНОЙ СДЕЛКОЙ (ст. 36 СК РФ).

Еще более точно приведены формулировки в Обзоре судебной практики Мособлсуда от 06.08.2002 г., выпуск №2: излагается позиция о том, что нельзя отождествлять приватизацию жилых помещений и земельных участков и вывод делается такой:

«Земельным законодательством не предусмотрено получение согласия от супруга на передачу в собственность гражданину земельного участка, т.к. приватизация, как ранее было указано, производится не на основании сделки, а на основании акта органа местного самоуправления.

Поэтому, учитывая особенность земли как объекта недвижимого имущества, в случаях передачи гражданину, состоящему в браке, в собственность земельного участка как за плату, так и бесплатно, это имущество поступает в общую совместную собственность супругов.»

Дальнейшие комментарии, думаю, излишни.

22. Вопрос из почты: Как поступать, если утеряны документы на землю, в частности, Постановление о выделении земли? Есть информация, что в области принимают выписку из похозяйственной книги, где есть ссылка на Постановление?

Принимаем только выписку из районного архива с отсылкой к Постановлению. В большинстве случаев архив прикладывает копию Постановления либо дает достаточно подробную выписку, если текст Постановления очень большой и не все имеет отношение к интересующему нас вопросу.