Проблемные вопросы при оформлении договоров и выдачи свидетельств о праве на наследство на земельные участки и объекты капитального строительства (ОКС)

Тезисы лекции от 18 апреля 2013 года, прочитанной Мурыгиной О.С. на курсах повышения квалификации в МГЮА им. Кутафина.

I. Применение изменений в ФЗ О ГКН с 01 января 2013 года

С 01 января 2013 года окончился переходный период, установленный ст. 43 ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости» (далее ФЗ О ГКН) для отношений, возникающих с осуществлением государственного кадастрового учета.

Обсудим вопрос о том, какие новые моменты могут возникнуть в работе нотариуса в связи с окончанием этого переходного периода.

В работе практикующего нотариуса возникают два главных вопроса:

1. Какую роль в связи с окончанием переходного периода выполняют документы от органов технической инвентаризации?

   Если принимать документы из органов БТИ, то в каком виде; если не принимать, то какие органы и в каком виде должны выдавать документы, которые могут служить аналогом технического паспорта или других документов из органов технической инвентаризации, к которым мы все привыкли?

2. Каким образом и на основании каких документов с 01 января 2013 года будут оцениваться объекты капитального строительства (далее ОКС)?

   Проще говоря, на основании, каких документов следует исчислять тариф при оформлении наследства и при удостоверении сделок, которые нечасто, но еще случаются. Ответы, вроде бы, есть, и они содержатся в многочисленных письмах, написанных Минэконмразвитием, продублированных президентом Московской городской нотариальной палаты, и письмах Министерства Финансов РФ, рекомендующих нам применять инвентаризационную оценку.

Ниже представлен перечень некоторых из этих писем.

1. Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управления Росреестра по Москве) от 01 марта 2013 года № 3309/2013 Президенту Московской городской нотариальной палаты Корсику К.А.;
2. Письмо Министерства Финансов Российской Федерации от 26 марта 2013 года № 03-05-05-03/9545 Президенту Московской городской нотариальной палаты Корсику К.А.;
3. Письмо министерства экономического развития Российской Федерации от 22 февраля 2013 года № Д23и-449, О рассмотрении обращения;
4. Письмо филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области» от 03 апреля 2013 года № 01-46/1483 исх., Президенту Московской областной Нотариальной Палаты С.В. Смирнову;
5. Письмо Федеральной Налоговой службы от 01 апреля 2013 года № БС-4-11/5665@ о предоставлении сведений об инвентаризационной стоимости недвижимости в 2013 году

Цитата из письма Федеральной Налоговой службы от 01 апреля 2013 года № БС-4-11/5665@: «… правовые основания для действий налоговых органов по приему, обработке сведений об инвентаризационный стоимости, представленных какими-либо органами (организациями) по состоянию на 01.01.2013, и использованию данных сведений для целей исчисления налога на имущество физических лиц в настоящее время отсутствуют».

Для начала немного теории.

И так, п. 1 ст. 43 Закона «О государственном кадастре недвижимости» устанавливает, что с 01 января 2013 года заканчивается «переходный период». Попытаемся еще раз понять на более простом уровне от чего и к чему мы «переходим».

Как заметил один из нотариусов-острословов, это переход от «бэтэишного язычества» к «кадастровому православию». Это весьма образно, но близко к сути происходящего: от разрозненного технического учета (в каждом субъекте и в каждом районе вели свой инвентаризационный учет, при этом зачастую выдавались документы, которые очень разнились по внешнему исполнению и т.д.) к строгому (по крайней мере, так замышляется) государственному кадастровому учету. В результате этого перехода меняется не только само название учета (ранее был технический учет, а теперь государственный кадастровый учет), меняются органы, которые полномочны вести этот учет, меняются документы, которые можно будет получить по результатам этого учета.

Итак, какую информацию получали нотариусы от органов технической инвентаризации во времена «бэтэишного язычества»? (уточню — мы говорим о документах прошедших государственную регистрацию):

1. технические характеристики объектов, в т.ч. с целью видеть незаконные строения;
2. инвентаризационную стоимость.

Технические характеристики

Для чего они были нотариусам нужны: уточнить совпадает ли все с правоустанавливающими документами, нет ли незаконных строений, а иногда и для выяснения круга собственников, что было особенно актуально для ОКС, не прошедших первичную регистрацию. Мы так привыкли, мы так делаем вплоть до сегодняшнего дня и настолько прочно уже сложилась эта практика, что мы редко задумывались о том, а какие, собственно говоря, правовые нормативные акты нас обязывают к тому, чтобы мы так активно опирались на документы БТИ в плане технических характеристик.

Давайте постараемся вспомнить, где у нас содержится перечень документов, необходимых и достаточных для оформления наследства (удостоверения договоров)?

1. Глава Х Основ законодательства о нотариате «Удостоверение сделок»: списка документов, необходимых для удостоверения сделок, нет; требования к документам, представленным для удостоверения сделок, также отсутствуют, кроме общих требований для документов, предусмотренных в ст. 45 Основ законодательства о нотариате.
2. Ст. 72 Основ законодательства о нотариате: нотариус при выдаче наследства проверяет состав и место нахождения наследственного имущества. (!).
3. Пункты 33 и 11 Методических рекомендаций Минюста от 15.03.2000 г.: при выдаче Свидетельства о прав на наследство, при удостоверении сделок нотариусом проверяются документы, предусмотренные ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».(!)
4. Пункт 10 ст. 33 122 ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления…..государственной регистрации является кадастровый паспорт такого объекта.
5. Приказ № 99 от 10.04.2002 года «Об утверждении форм реестров …» Формы Свидетельств о праве на наследство (формы № 3, 4, 6 и т.д.): указывается объект наследования, его характеристика; в отношении недвижимого имущества — его местонахождение, кадастровый номер.

В действующем законодательстве отсутствует напрямую отсылка к документам из БТИ, как документам, который обязан истребовать нотариус. Сведения с техническими характеристиками, которые должны содержаться в Свидетельстве о праве на наследство, имеются в кадастровом паспорте. Обязанность истребовать справку БТИ была закреплена в Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР, которая был отменена.

Единственное, чего не следует забывать по объектам не прошедшим первичную регистрацию, это то, что органы БТИ долгое время были по сути в чем-то аналогом Регистрационной палаты и в соответствии с ниженазванным Постановлением Совета Министров СССР, выдержка из которого приведена ниже, должны были проставлять отметки на правоустанавливающих документах (п. 5.1.).

Постановлению СМ СССР «О порядке государственного учета жилого фонда» от 10.02.1985 г. и Инструкция «О порядке проведения регистрации жилого фонда» (утв. Приказом Центрального стат. Управления СССР 15.07.1985 г. за № 380).

2. Документы, устанавливающие право собственности на жилой дом или жилое помещение другого строения.

2.1. Основными документами, устанавливающими право собственности на строения, являются:

1. …
2. нотариально удостоверенные договоры о праве застройки (заключенные до 26 августа 1948 г.);
3. нотариально удостоверенные договоры о предоставлении земельных участков под строительство жилых домов на праве личной собственности (заключенные после 26 августа 1948 г.);
4. нотариально удостоверенные договоры о предоставлении жилищно-строительным коллективам индивидуальных застройщиков земельных участков под строительство жилых домов;
5. нотариально удостоверенные (или засвидетельствованные коммунальными органами) договоры купли — продажи (в том числе с условием пожизненного содержания продавца), мены и дарения жилых домов (помещений);
6. нотариальные свидетельства или вступившие в законную силу решения суда, устанавливающие право наследования;
7. выписки из реестров государственных нотариальных контор об удостоверении договоров купли-продажи, мены и дарения, а также о выдаче свидетельств о праве на наследство и других нотариальных документов, устанавливающих переход права собственности на жилой дом (помещение) и права застройки, если выписки содержат все необходимые данные, подтверждающие переход права собственности и права застройки;
8. свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выданные государственной нотариальной конторой;
9. нотариально удостоверенные договоры о разделе жилых домов (помещений) между супругами. В населенных пунктах, где нет государственных нотариальных контор, нотариальные действия в соответствии с законодательством союзных республик могут выполнять районные, городские, поселковые и сельские Советы народных депутатов (удостоверение завещаний и других сделок).

…

2.3. В сельской местности, а также в случае включения в городскую (поселковую) черту сельских населенных пунктов или преобразования их в город (поселок) основанием для регистрации, производимой в порядке настоящей Инструкции, являются подворные списки, выписки из них, справки исполкомов районных или сельских Советов народных депутатов.

…

3.4. После принятия исполкомом решения об оформлении права собственности на жилой дом (помещение) …, бюро технической инвентаризации на основании этого решения проводит регистрацию дома и выдает регистрационное удостоверение.

…

5.1. После регистрации прав собственности в реестровых книгах бюро технической инвентаризации делает на правоустанавливающих документах собственников жилых домов (помещений) и на надлежаще заверенных копиях с них, оставляемых в делах бюро технической инвентаризации соответствующие регистрационные надписи (кроме регистрационного удостоверения).

Но на сегодняшний день документов, не прошедших первичную регистрацию становится все меньше и меньше.

И так, до 01 января 2013 года мы использовали документы из органов технической инвентаризации на объекты ОКС, прошедшие государственную регистрацию, скорее по инерции, чем по необходимости и в связи с отсутствием какого-либо иного органа, имеющего возможность в полной мере отразить технические характеристики ОКС и дать оценку объектов ОКС.

Что же происходит с органами БТИ с 01 января 2013 года, какова их функция и насколько важны для нас, нотариусов, документы из органов технической инвентаризации?

Органы БТИ перестают быть органами технического учета

Как следует из ст. 43, п. 3 ст. 44 и п. 8 ст. 47 ФЗ О ГКН, органы БТИ осуществляют учет в переходный период до 01 января 2013 года (п. 1 и п. 2.3. ст. 43 ФЗ О ГКН), а с 01 января 2013 года не применяются нормативные акты в сфере технического учета (п. 8 ст. 47 ФЗ О ГКН). Получается, что с 01 января отсутствует правовая основа для деятельности БТИ, как учетного органа.

Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Статья 47. Иные заключительные положения

8. Впредь до приведения законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с настоящим Федеральным законом указанные законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону или издаваемым в соответствии с ним иным нормативным правовым актам Российской Федерации. При этом нормативные правовые акты в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства применяются до 1 января 2013 года.

Но не стоит торопиться сразу вычеркивать БТИ из числа органов, которые буду иметь отношение к государственному кадастровому учету.

Появляется понятие «государственного кадастрового учета», к которому органы БТИ не имеют никакого отношения, и понятие «КАДАСТРОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ», которой, собственно говоря, и будут заниматься кадастровые инженеры и до 01 января 2014 года органы технической инвентаризации.

Понятие кадастрового учета можно найти в п.п. 3 ст. 1 ФЗ О ГКН, понятие кадастровой деятельности в п.п. 4.

Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»:

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона

3. Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее — кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее — уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

4. Кадастровой деятельностью является выполнение управомоченным лицом (далее — кадастровый инженер) в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными настоящим Федеральным законом, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе (далее — кадастровые работы).

Органы БТИ осуществляют деятельность кадастровых инженеров до 01 января 2014 года (п. 3 ст. 44 ФЗ О ГКН).

Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»:

Статья 44. Лица, осуществляющие кадастровую деятельность в переходный период

3. Кадастровые инженеры осуществляют в установленном настоящим Федеральным законом порядке кадастровую деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства с 1 января 2013 года. При этом с 1 января 2013 года и до 1 января 2014 года эту кадастровую деятельность наряду с кадастровыми инженерами вправе осуществлять организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, которые 31 декабря 2012 года имели право осуществлять государственный технический учет и (или) техническую инвентаризацию данных объектов недвижимости. К соответствующим правоотношениям с участием таких организаций при осуществлении ими кадастровой деятельности применяются по аналогии правила настоящего Федерального закона, установленные в отношении выполнения кадастровых работ кадастровым инженером и заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ юридическим лицом, указанным в статье 33 настоящего Федерального закона. В целях применения указанных правил, а также правил, связанных с внесением в государственный кадастр недвижимости сведений о соответствующих кадастровых инженерах, организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации считаются кадастровыми инженерами. При этом соответствующие положения настоящего Федерального закона применяются к таким организациям постольку, поскольку иное не вытекает из существа указанных правоотношений.

Москва и Московская область самыми последними подключились к названному выше «переходу». Московская область с 01 сентября 2012 года, Москва с 01 января 2013. По поводу данных сроков были специальные письма (Приказ Минэкономразвития № 577 от 14.10.2011).

И так, что нам нужно знать по сути:

1. Документы органов БТИ с 01 января 2013 года утратили свое прежнее значение как документы, дающие технические характеристики ОКС (только для объектов ОКС, прошедших государственную регистрацию!)

   Для объектов, не прошедших первичную регистрацию, в большинстве случаев мы выясняем — была ли своевременно проведена регистрация в органах БТИ в соответствии с вышеуказанным Постановлением Совмина от 1985 года либо в сельсовете в соответствии со ст. 239 ГК РСФСР.

2. Технические планы — это результат «кадастровой деятельности» — выехали, описали, перенесли на бумагу. Для нас, нотариусов, данный документ не интересен, т.к. не является свидетельствованием постановки на государственный кадастровый учет.
3. Кадастровый паспорт — результат постановки на кадастровый учет. Для нас, нотариусов, именно этот документ должен служить источником всех необходимых технических характеристик.

Что нужно знать по срокам:

1. С 01 января 2013 года органы БТИ не являются органами учета ОКС.
2. До 01 января 2014 года органы БТИ выполняют функции кадастровых инженеров, т.е. осуществляют кадастровую деятельность, даже если в их составе нет кадастровых инженеров.
3. С 01 января 2014 года органы БТИ не могут работать без кадастровых инженеров (п.3 ст. 44 закона О ГКН)

Мы, видимо, должны понимать, хотя бы для того, чтобы разъяснять гражданам, какой путь пройдут они до того, как получат кадастровый паспорт на объект ОКС. Начинаться все будет как обычно — обращение в органы технической инвентаризации, где теперь уже будут работать кадастровые инженеры (с 01 января 2014 года обязательно во всех БТИ). Органы БТИ выезжают на инвентаризацию (если это необходимо), после чего составляют технический план. Затем, заявители подают этот технический план в органы кадастрового учета и получают кадастровый паспорт с техническими характеристиками ОКС.

В случае, ели по представленным техническим характеристикам объекта усматривается наличие незаконных перепланировок, либо возведение объектов без разрешения, возникает вопрос вправе ли нотариус удостоверять договор либо выдавать Свидетельство о праве на наследство без надлежащего оформления и постановки на государственный кадастровый учет незаконных строений.

Для ответа на этот вопрос необходимо обратиться к п. 4 ст. 16 ФЗ О ГКН

Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» п. 4 ст. 16

4. Никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет объекта недвижимости … учета изменений данного объекта недвижимости.

Таким образом, исходя из смысла данного пункта, нотариус не вправе требовать внесения изменений сведений в государственный кадастр недвижимости. Оформлять Свидетельство о праве на наследство и удостоверять договоры, видимо, следует исходя только из объема зарегистрированного имущества.

Главный «недостаток» на сегодняшний день кадастрового паспорта, с точки зрения нотариуса, это то, что в нем нет стоимости.

Переходим плавно ко второму очень важному вопросу:

2. Каким образом и на основании каких документов с 01 января 2013 года должны оцениваться объекты капитального строительства (далее ОКС)?

И так, с 01 января 2013 года органы БТИ в силу п. 8 ст. 47 ФЗ О ГКН должны прекратить «работы по технической инвентаризации и расчету инвентаризационной стоимости на всей территории РФ», это цитата из письма Минэкономразвития от 12.12.2011 № Д23-5083.

На этот вопрос даны ответы в письмах, на которые я давала отсылку в начале лекции.

• Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управления Росреестра по Москве) от 01 марта 2013 года № 3309/2013 Президенту Московской городской нотариальной палаты Корсику К.А.;
• Письмо Министерства Финансов Российской Федерации от 26 марта 2013 года № 03-05-05-03/9545 Президенту Московской городской нотариальной палаты Корсику К.А.;
• Письмо министерства экономического развития Российской Федерации от 22 февраля 2013 года № Д23и-449, О рассмотрении обращения;
• Письмо филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области» от 03 апреля 2013 года № 01-46/1483 исх, Президенту Московской областной Нотариальной Палаты С.В. Смирнову;
• Письмо Федеральной Налоговой службы от 01 апреля 2013 года № БС-4-11/5665@ о предоставлении сведений об инвентаризационной стоимости недвижимости в 2013 году

В силу этих писем, особенно двух первых нас однозначно адресуют к оценке БТИ, но при этом дается очень слабая, а если честно, то вообще не дается никакая правовая аргументация. Интересно, что в письме №2 содержится довольно важная информация о том, что имеется Постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 года № 805-ПП «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве».

Однако, дальше содержится информация о том, что пока еще ведутся работы по внесению кадастровой стоимости в кадастр недвижимости, и делается вывод о том, что на данном этапе следует принимать инвентаризационную оценку для целей налогообложения и иных целей.

Интересно письмо № 4, которое было опубликовано на сайте МоНП. Оно уже не так категорично, хотя содержит все те же аргументы, но заканчивается оно весьма неоднозначно:

«Настоящее письмо носит сугубо информционно-справочный характер, не содержит общеобязательных официальных разъяснений законодательства и не препятствует непосредственному применению нормативных правовых актов»

А что же думает по данному поводу Министерство финансов и Федеральная налоговая служба? Как они намерены использовать либо не использовать инвентаризационную стоимость для начисления налогов? Ведь они, по идее максимально пострадавшие в вопросе инвентаризационной цены? Как они будут начислять налоги?

В письме от 26 марта 2013 года за номером №03-05-05-03/9545, адресованном Президенту Московской городской нотариальной палаты сообщают о том, что нам (нотариусам) следует применять инвентаризационную цену для целей взыскания тарифа и госпошлины. Но уже 01 апреля 2013 года в письме Федеральной налоговой службы под номером БС-4-11/5665 излагается иная аргументация, которая полностью совпадает с той, которую я буду приводить вам ниже и делается вывод о том, что инвентаризационная оценка допустима, но на сегодняшний день отсутствуют органы, имеющие право ее делать!

Таким образом, не смотря на то, что нотариусам рекомендовано применять инвентаризационную оценку, однако сами налоговые органы не спешат применять оценку органов технической инвентаризации.

Возможно, что эта позиция даже не лишена значительной доли мудрости. Мы с вами получили письма из Минэкономразвития и от Министерства финансов, позволяющие использовать инвентаризационную стоимость. Для граждан, безусловно, такая позиция очень удобна. Для нотариусов также, благодаря вышеперечисленным письмам, имеются основания для использования инвентаризационной цены. Но, вместе с тем, мы должны четко понимать, что в действительности, если основывать свою позицию в данном вопросе не на письмах, а на Федеральных законах, то ситуация по поводу использования инвентаризационной цены нотариусами складывается совсем неоднозначно.

Постараемся ниже проследить в силу каких нормативных актов складывается такая неоднозначная ситуация.

В силу п.п. 5 п. 1 ст. 333.25 Налогового кодекса РФ при исчислении госпошлины (тарифа) в нотариальной конторе может быть применена в том числе «инвентаризационная оценка», однако давать оценку, в том числе инвентаризационную, вправе только органы перечисленные в п.п. 8 п. 1 ст. 333.25 НК РФ. В силу этого пункта стоимость недвижимого имущества может определяться, помимо оценщиков, «организациями (органами) учета объектов недвижимого имущества по месту его нахождения». Органы технической инвентаризации с 01 января 2013 года не являются органами по учету объектов недвижимого имущества, следовательно, не могут быть отнесены к организациям, имеющим право давать сведения о стоимости в силу п.п. 8 п. 1 ст. 333.25 НК РФ. Теоретически принимать «инвентаризационную» оценку мы можем, но она должна быть сделана органами по учету, т.е. на сегодняшний день — это органы кадастрового учета. Видел ли кто-нибудь из нотариусов «инвентаризационную» оценку, выданную органами кадастрового учета? Полагаю, что нет…

С учетом того, что органы кадастрового учета на сегодняшний день дают кадастровую оценку только земельных участков, но не дают кадастровую оценку ОКС, встает следующий вопрос:

Возможно ли с 01 января 2013 года при исчислении тарифа у нотариуса, как при оформлении наследства, так и при удостоверении договоров использовать оценку, выданную органами технической инвентаризации?

Напрашивается однозначный вывод: Нет, невозможно! На объекты ОКС должна быть представлена либо рыночная оценка, либо кадастровая. Мы с вами в очередной раз брошены на произвол судьбы и выплывать будем, кто как умеет. Большинство нотариальных палат, «выплывают» по-прежнему с помощью весел «технической инвентаризации». Принимаются методические рекомендации внутри палат, пишутся письма нотариусам о возможном использовании инвентаризационных оценок БТИ, в том числе и после 01 января 2013 года. И каждый вправе выбирать свою позицию сам. Из двух зол: нарушать закон либо избегать, условно говоря, народного бунта, мы выбираем меньшее.

Единственное о чем не стоит забывать, что необходимость официальной оценки у нас имеет место быть только при обязательном нотариальном удостоверении. При удостоверении большинства договоров (кроме ПСИ), такой необходимости нет. Мы должны взыскивать тариф исходя из ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате, а в данной статье нет в обязательном порядке отсылки, как в Налоговом кодексе «но не ниже суммы, определяемой…оценщиками или организациями (органами) по учету объектов имущества по месту его нахождения» (п.п. 5 и п.п. 8 п. 1 ст. 333.25 НК РФ). Следовательно, при удостоверении договоров, в том числе и при удостоверении договоров дарения, мы можем ориентироваться на стоимость, которую нам назовут стороны. Однако, если при купле-продажи стороны чаще всего сами заинтересованы показать рыночную цену, то при дарении стороны чаще всего будут заинтересованы показать цену пониже с целью — меньше платить у нотариуса, а заодно и меньше платить налог НДФЛ, если он вообще возникает при данном дарении.

И все-таки, имеются ли у нас какие-либо рычаги подстегнуть стороны к тому, чтобы указывать даже в договорах дарения стоимость, приближенную к рыночной? В этой связи, стоит обратить внимание на п. 1 ст. 40 Налогового кодекса РФ, в силу которого для целей налогообложения принимается цена указанная сторонами и именно она считается рыночной, если не доказано обратное, однако… п.п. 4 п. 2 ст. 40 НК РФ говорит о том, что налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налога вправе проверить соответствие цены … в случае, если отклонении цены более, чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных товаров. И если такое отклонение обнаружено, наступают санкции, предусмотренные п. 3 ст. 40 НК.

Налоговый кодекс Российской Федерации часть первая от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ

Статья 40. Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения

1. Если иное не предусмотрено настоящей статьей, для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

2. Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:

1. между взаимозависимыми лицами;
2. по товарообменным (бартерным) операциям;
3. при совершении внешнеторговых сделок;
4. при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

3. В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.

Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 — 11 настоящей статьи. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки. В частности, учитываются скидки, вызванные:

• сезонными и иными колебаниями потребительского спроса на товары (работы, услуги);
• потерей товарами качества или иных потребительских свойств;
• истечением (приближением даты истечения) сроков годности или реализации товаров;
• маркетинговой политикой, в том числе при продвижении на рынки новых товаров, не имеющих аналогов, а также при продвижении товаров (работ, услуг) на новые рынки;
• реализацией опытных моделей и образцов товаров в целях ознакомления с ними потребителей.

4. Рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии — однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.

II. Некоторые новации законодательства с 01 марта 2013 года

1) Ст. 8 прим. 1 ГК РФ, в которой ожидалась обязательная нотариальная форма сделок с жилыми помещениями, и в которой, в итоге этой формы не появилось, но, все-таки, некоторые интересные особенности, на которые стоит обратить внимание, в данной статье имеются.

Статья 8.1. Государственная регистрация прав на имущество.

1. В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

   Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

   В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

   Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр.

5. Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в пункте 3 настоящей статьи, также наступление соответствующего обстоятельства.

   Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается на основании нотариально удостоверенной сделки, уполномоченный в соответствии с законом орган вправе проверить законность соответствующей сделки в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом.

6. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

   При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.

7. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее.

   Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается.

   Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.

8. Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде.
9. Убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации.
10. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом.

«… при нотариальной сделке запись в реестр может быть занесена по заявлению любой стороны, в том числе через нотариуса. …»

Таким образом, в силу указанного пункта, при нотариальном удостоверении сделки подать документы на регистрацию может любая сторона, либо нотариус, т.е. переход права либо право собственности может быть зарегистрировано по заявлению только одной стороны, а это значит, что в регистрирующие орган после нотариального удостоверения может идти только приобретатель по договору, что, безусловно, дает некоторые преимущества перед договорами, оформленными в простой письменной форме.

Таким образом, в силу указанного пункта, при нотариальном удостоверении сделки подать документы на регистрацию может любая сторона, либо нотариус, т.е. переход права либо право собственности может быть зарегистрировано по заявлению только одной стороны, а это значит, что в регистрирующие орган после нотариального удостоверения может идти только приобретатель по договору, что, безусловно, дает некоторые преимущества перед договорами, оформленными в простой письменной форме.

2) П. 8 статьи 2 (о введение в действие) № 302 ФЗ (указанного выше)

Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

а) Данной нормой фактически отменяется регистрация большинства сделок: ст. 558 (в силу которой сделки с жилыми помещениями подлежали госрегистрации), ст. 574 ГК РФ (регистрация договора дарения), ст.584 ГК РФ (регистрация договора ренты).

Вопрос о регистрации договоров аренды. Закон № 302-ФЗ от 26.12.2012 года. В п. 8 ст. 2 этого Закона с 1 марта 2013 года отменен ряд норм ГК о регистрации некоторых договоров, в том числе договоров аренды (ст.ст. 609, 651, 658).

Но уже Законом № 21-ФЗ от 04.03.2013, ст. 3, из названного п. 8 исключены цифры 609, 651, 658 (именно так звучит текст статьи — исключить), т.е. статьи, имеющие отношения к аренде.

Таким образом, положения об отмене регистрации договоров аренды действовало три дня с 1-го по 3-е марта сего года.

б) В связи с отменой регистрации ряда договоров, возникает вопрос о соответствии некоторых удостоверительных надписей на договорах принятым изменениям ФЗ. Кроме того, в ряде случаев, при удостоверении договоров, следует четко различать в каких случаях регистрируется переход права, а в каких только право собственности в соответствии с требованиями Гражданского кодекса. С этой целью, методсоветом Московской областной Нотариальной Палаты был составлена сводная таблица, в которой была предпринята попытка объединить вопросы, связанные с регистрацией договоров, перехода права и с удостоверительными надписями в соответствии с вышеприведенными изменениями федерального законодательства.

III. Проблемные вопросы

1) С 19 апреля 2013 года вступает в силу ФЗ-43 Федеральный закон Российской Федерации от 5 апреля 2013 г. № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Опубликовано: 10 апреля 2013 г. в «РГ» — Федеральный выпуск № 6053

Вступает в силу: 19 апреля 2013 г.

В силу указанного закона нотариусы должны буду отвечать на письменные запросы органа исполнительной власти.

Ст. 8 п. 8 Нотариусы, осуществляющие производство по наследственным делам, по письменному запросу органа исполнительной власти, уполномоченного на принятие решения об изъятии недвижимого имущества, в пятидневный срок со дня поступления такого запроса предоставляют заверенные копии находящихся в наследственных делах правоустанавливающих документов на объекты недвижимого имущества, изымаемые для размещения объектов федерального значения или регионального значения, указанных в части 2 статьи 1 настоящего Федерального закона.

Кроме того, в ряде случаев, нотариусы в рамках указанного закона должны буду принимать деньги на депозит.

Ст. 13 п. 8 Оспаривание в суде решений органов исполнительной власти, органов местного самоуправления, организаций о предоставлении гражданам или юридическим лицам земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, изымаемых для размещения объектов федерального значения или регионального значения, указанных в части 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, и (или) сделок, являющихся основаниями возникновения прав на такие земельные участки и (или) расположенные на них иные объекты недвижимого имущества, а также прав на такие земельные участки и (или) расположенные на них иные объекты недвижимого имущества, не является препятствием для принятия решений об изъятии соответствующих земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества или о прекращении прав на них в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, и заключения соглашений, предусмотренных настоящим Федеральным законом. В предусмотренных настоящей частью случаях денежные средства, подлежащие уплате в счет возмещения убытков, возникающих в связи с изъятием земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, вносятся в депозит нотариуса по месту нахождения изымаемого недвижимого имущества, если иное не предусмотрено решением суда.

2) Возможно ли принимать для оформления наследства нормативную цену в случае отсутствия кадастровой цены на дату смерти?

Возможно, в силу п. 13 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ).

3) Можно ли вообще принимать кадастровый паспорт или кадастровую выписку на земельный участок, если в нем не указана цена, категория земель, собственник или какие-либо еще сведения?

Для ответа на этот вопрос нужно обратиться к статье 7 ФЗ О ГКН, в п. 1 которой указаны ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ СВДЕНИЯ для постановки на кадастровый учет. Этих признаков 6, причем два из них п.п. 4 и п.п. 5 относятся к объектам ОКС. С учетом оставшихся признаков можно сделать вывод, что ни категория земель, ни вид разрешенного землепользования, ни Ф.И.О. собственника, ни кадастровая цена — НЕ ЯВЛЯЮТСЯ необходимыми признаками для постановки на кадастровый учет!

Статья 7. Состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости

1. В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

1. вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);
2. кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;
3. описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;
4. описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;
5. кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;
6. площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

2. В государственный кадастр недвижимости вносятся также следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости: …

4) Что делать, если не совпадают площади в правоустанавливающем документе и в кадастровом паспорте после межевания границ?

П. 5 ст. 27 ФЗ О ГКН с отсылкой к ст. 33 ФЗ О ГКН.

Если увеличение произошло в пределах допустимых площадей для земель указанного целевого назначения (а эти размеры устанавливают субъекты в силу ст. 33 ФЗ О ГКН), то это не причина для отказа внесения сведений в ГКН, следовательно, нотариусу следует ориентироваться на площади, указанные в кадастровом паспорте, либо в кадастровой выписке на земельный участок.

4) Если договор удостоверен сельским советом можно ли это считать регистрацией договора по старому ГК?

Нет, нельзя. Удостоверение это удостоверение, а отметка это отметка.

Да, отметки быть должны, но на практике такой отметки чаще всего нет. Удостоверение договора с/советом — это нотариальное действие, а учет (регистрация) «в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов» — это учет, и такие отметки должны были проставляться в соответствии со ст. 239 ГК РСФСР. Более того, в соответствии с частью третьей ст. 239 ГК РСФСР «Несоблюдение правил настоящей статьи влечет недействительность договора». При сделках, в случаях отсутствия отметки, следует отправлять на первичную регистрацию, а при оформления наследства — в суд.