Ответы на вопросы нотариусов города Москвы, заданные в рамках лекции от 28 ноября 2012 года

1. Супружеская доля в Земельном участке, принадлежащем на основании Постановления, выделяется или нет?

Выделяется (обсуждалось в ходе лекции).

2. Правоустанавливающий документ — Постановление Администрации — утеряно, архив — сгорел. Суд?

Если не выдавалось Свидетельство на землю (белое, розовое, голубое), то, безусловно, суд как в случае обращения по поводу сделки, так и в случае обращения по поводу наследства.

В случае, если выдавалось Свидетельство на землю (белое, розовое или голубое), и к нотариусу обратились по поводу сделки следует отправить обратившихся в органы государственной регистрации для первичной регистрации права в рамках «дачной амнистии».

В соответствии со ст. 25.5 п. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указан «акт (свидетельство) о праве граждан на земельный участок». Таким образом, граждане зарегистрируют первичное право и могут обратиться к нотариусу для удостоверения договора.

При оформлении наследства решить вопрос по поводу первичной регистрации невозможно, в связи с чем в данной ситуации следует обратиться в суд.

3. Утеряно свидетельство о собственности на землю. Копий не выдают. Суд?

Да. За исключение земельных долей. (п. 75 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29 мая 2012 года: «принадлежность наследодателю права на земельную долю … при отсутствии свидетельства о праве на земельную долю удостоверяется выпиской из решения органа местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий…»).

4. Договор отчуждения удостоверен С/Советом , подлежит регистрации в С/Совете. Должны ли быть какие-то отметки? Обычно их нет

Да, отметки быть должны, но на практике такой отметки чаще всего нет. Удостоверение договора с/советом — это нотариальное действие, а учёт (регистрация) «в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов» — это учёт, и такие отметки должны были проставляться в соответствии со ст. 239 ГК РСФСР. Более того, в соответствии с частью третьей ст. 239 ГК РСФСР «Несоблюдение правил настоящей статьи влечёт недействительность договора». При сделках, в случаях отсутствия отметки, следует отправлять на первичную регистрацию, при оформления наследства — в суд.

5. Какие сроки действия тех. паспорта, кадастрового паспорта на землю, ж/дом?

В отношении технических паспортов срок действия 5 лет был предусмотрен Постановлением Правительства РФ № 921 от 04.12.2000, однако в новой редакции (от 21.08.2010 года) этот срок отсутствует. Формально можно принимать паспорта не обращая внимания на сроки, но мы стараемся придерживаться срока 5 лет, т.к. за это время могли быть произведены существенные изменения в объекте.

В связи с изменениями в ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» на объекты капитального строительства будут выдаваться технические планы.

Ниже приведены отсылки к некоторым нормам, регулирующим выдачу технических планов.

221-ФЗ от 24.07.2007 года «О государственно кадастре недвижимости»:

• ст. 41 (описание технического плана: из каких частей состоит и т.д.)
• ст. 43 (особенности осуществления государственного учета в переходный период)

Приказ Минэкономразвития от 01.09.2010 года № 410 (утверждена форма технического плана здания (жилые дома) и требования к его подготовке).

Приказ Минэкономразвития от 29 ноября 2010 года № 583 (утверждены форма технического плана помещения (в т.ч. квартир) и требования к его подготовке).

Приказ Минэкономразвития № 577 от 14.10.2011 (о порядке осуществления государственного учёта зданий … в переходный период).

6. В свидетельство о государственной регистрации права — в графу Основание — внесены ошибочные данные правоустанавливающего документа (неправильный номер договора), если откажут в исправлении — в суд?

В случае обращения за удостоверением договора с подобной ошибкой, безусловно, нужно отправить в регистрирующий орган для внесения соответствующих изменений.

В случае оформления наследства, следует затребовать справку о содержании правоустанавливающего документа в соответствии с п. 3 ст. 7 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним либо копию правоустанавливающего документа в соответствии с этой же статьёй.

7. Несовпадения площадей ж/домов — в других случаях, кроме тех, что ранее озвучивались — реконструкция, холодные пристройки и т.д.

Необходимо каждый раз разбираться индивидуально. Сделки, как правило, не оформляем, до приведения в соответствие всех площадей.

При оформлении наследства уточнять площади некому, а наследникам даже для обращения в суд необходимо доказать своё правопреемство. Справка об открытии наследственного дела не даёт полной картины о правопреемстве (в последний день может появиться завещание, либо иные наследники). Например, если площади в правоуставливающем и в Свидетельство о государственной регистрации совпадают, а в БТИ нет (без объяснения причин) — пишем по правоустанавливающим документам, но предупреждаем, что суд до регистрации права неизбежен.

8. В правоустанавливающих документах основанием для выдачи указана Декларация об объектах недвижимости. Достаточно ли этого для оформления купли-продажи, если метраж который в свидетельстве о праве собственности совпадает с последними данными БТИ; если метраж не совпадает?

Если метраж в Декларации и в данных БТИ совпадает, то, безусловно, оформлять сделку можно. Если метраж не совпадает, отправляем в органы государственной регистрации кадастра и картографии для внесения уточнений по поводу площади. Следует уточнить, что в этом случае нужна фактически «перерегистрация», т.е. новое Свидетельство о государственной регистрации с уточненными площадями.