Проблемные вопросы выдачи свидетельств о праве на наследство и отчуждения земельных участков с жилыми домами на территориях, отошедших к городу Москве

Тезисы лекции, прочитанной для нотариусов города Москвы 24 октября 2012 года

1. Виды документов на землю. федеральные законы и подзаконные акты, на основании которых они оформлялись (до выдачи свидетельств о государственной регистрации права собственности)

а) «Государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного постоянного пользования»

Выдавался на основании:

• Земельного кодекса  РСФСР от 25.04.1991 г. № 1103-1 (ст.7-9); Закон о собственности в РСФСР № 443-1 от 24.12.1990 года (ст.6);
• Постановления Совмина  РСФСР №493 от 17.09.1991 «Об утверждении форм государственного акта....»;
• Инструкции Роскомзема к вышеуказанному Постановлению от 09.03.1992 года. Инструкция номера не имела.

Кто выдавал:
органы местной администрации

Как выглядел:
цвет белый на нескольких листах. Формат А5, свернуты в виде открытки, либо лист А4, но тоже в виде открытки.

Частота обращений с данным документом:
обращаются с таким документов к нотариусу редко

Проблемные моменты:
нет даты выдачи, только отсылка  к дате и номеру Постановления. Это нормально,  так было предусмотрено в форме. Дата выдачи документа не была предусмотрена.

б) «Свидетельство на право собственности на землю, бессрочного (постоянного)  пользования землей»

Выдавалось на основании:
Письма Роскомзема № 3-14/60 от 13.01.1992 г.

Кто выдавал:
органы местной администрации

Как выглядел:
белый на листе формата А4

Частота обращений с данным документом:
Обращаются чаще, чем с вышеуказанными актами, но все равно редко, т.к.  данный документ выдавался на протяжении очень короткого периода – всего три месяца с  января 1992 года по март 1992 года.

Проблемные моменты:

• Очень много ошибок и исправлений, в т.ч. в именах, адресах . Каждый раз нужно внимательно подходить  и решать насколько существенны недочеты документа. Недочетом нельзя считать отсутствие адреса в данном документе, т.к. по тексту полагается  «его местоположение или адрес».
• Смотреть внимательно в этих свидетельствах может иметь место запись «пожизненное наследуемое владение» (этот вид права появился в 1990 году в ст.5 Основ гражданского законодательства СССР, позже он был продублирован как вид права на землю в ЗК 1991 года и в Указах президента 1993 и 1996 годов),  и тогда, естественно, сделку с таким свидетельством оформлять нельзя, т.к. право «перевести»  пожизненное наследуемое владение в собственность есть только у регистраторов по закону о дачной амнистии. Свидетельство о праве на наследство выдавать можно, указывая, что наследуется «право пожизненного наследуемого владения».

в) Свидетельства о праве собственности на землю

Выдавалось на основании:

• Постановления Правительства РФ № 177 от 19. 03.1992 года «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельхозназначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения»  (расписана и утверждена подробно форма);
• Во исполнение данного Постановления Роскомземом был утвержден «Порядок выдачи и регистрации Свидетельств о праве собственности на землю» от 20.05.1992 года. В этом документе в п.8 было указано,  что данные свидетельства выписываются в двух экземплярах, один из которых выдается заявителю, а второй хранится в органе, выдавшем свидетельство, т.к. все «сельсоветы» сдавали свои документы в районный архив, то вторые экземпляры свидетельств должны быть в районном архиве;

Кто выдавал:
органы местной администрации

Как выглядел:
текст по установленной форме на бумаге голубого цвета, реже белого цвета, но все равно по  установленной форме.

Частота обращений:
довольно часто, примерно, 20% от всех обращений  по земельным участкам;

Проблемные моменты:

• Очень много ошибок и исправлений, в т.ч. в именах, адресах. Каждый раз нужно внимательно подходить и решать насколько существенны недочеты документа;
• Исправления, причем порой весьма существенные идут под новую печать. Безусловно, если исправлены  Ф.И.О., площадь – в суд!!!
  Позже был издан Указ Президента (№ 1767 от 27 октября 1993 года), по которому этим документам был придан статус «постоянного действия, удостоверяющим право собственности»!
• В тексте этой формы имеется указание, что данное свидетельство является ВРЕМЕННЫМ ДОКУМЕНТОМ.  Это указание не должно смущать, т.к.  в упомянутом выше Указе данным свидетельства придан статус «документов постоянного действия» (п.3 Указа);
• Следует обращать особое внимание на графу «Вид предоставления земли», т.к. не смотря на вынесенное в название «Свидетельство о праве собственности на землю», в этой графе может быть запись о «пожизненном наследуемом владении», соответственно при выдаче Свидетельства о праве на наследство мы не можем  изменить ПНВ на собственность – это право только у регистраторов,  в том числе  в силу №93 ФЗ от 30 июня  2006 года «о дачной амнистии».

г) Свидетельства НА право собственности на землю «Розовые»

Выдавалось на основании:
Указа Президента РФ № 1767 от 27.10.1993 года, который вступил в силу с момента опубликования (опубликован в РГ 29 октября 1993 года)

Кто выдавал:
Райкомземы (районные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству) по решению местной администрации;

Как выглядел:
Розовые формата А4 на двух страницах в виде книжечки;

Частота обращений:
довольно часто, примерно, в 30% случаев.

Проблемные моменты:

• ЭТО НЕ ПРАВОРЕГИСТРИРУЮЩИЙ ДОКУМЕНТ! Это документ, «УДОСТОВЕРЯЮЩИЙ» право.  Так записано в Указе Президента. Это проблема, т.к. до появления регистраторов мы, нотариусы, считали этот документ «главным» на землю и оформляли и наследство  и сделки по одному свидетельству, не требуя Постановления. Такие документы будут встречаться и, прежде чем относить их к неправильно оформленным, пожалуй, стоит еще раз ознакомиться с Указом Президента. С появлением регистраторов, с их подачи к данным свидетельствам стали относится как к праворегистрирующим документам, что не совсем верно, но такая практика уже сложилась.
• много неточностей и ошибок (нет даты выдачи, нет регистрационного номера, ошибки в именах граждан и т.д.) Подходить внимательно, часто отправляем в суд.

Срок выдачи:
Выдача указанных Свидетельств должна была быть по идее прекращена с момента выдачи, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 года, форм Свидетельств о государственной регистрации права.

Остановимся подробнее:
С 01 февраля 1998 года вступает в действие №122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и по идее с этого  момента Райкомземы должны прекратить выдачу Свидетельств по вышеуказанной  форме, но:

1. Постановление Правительства с формой Свидетельств о государственной регистрации появляется только 18 февраля  1998 года, а до этого момента все Райкомземы по-прежнему выдают эти свидетельства. И тут, по логике должен встать  вопрос о недействительности Свидетельств, выданных в период с 01 февраля 1998 года (дата вступление в силу ФЗ «О государственной регистрации»), НО ни тут-то было, как часто у нас бывает, вдогонку ФЗ «О гос.регистрации» и Постановлению Правительства с формой Свидетельства о государственной регистрации,  25 февраля 1999 года появляется:
2. Указ Президента РФ № 112 от 25 января 1999 года в п.3 которого имеется указание о том, что все вышеуказанные Свидетельства являются действующими (аналогичная позиция подтверждена в ФЗ № 137 от 25.10.2001г. «О введение в действие ЗК РФ»), и ИХ ВЫДАЧА ПРЕКРАЩАЕТСЯ СО ДНЯ ВЫДАЧИ СВИДЕТЕЛЬСТВ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА. Очень расплывчатая формулировка, т.к. остается открытым вопрос, что следует считать «днем начала выдачи» свидетельств о государственной регистрации?

Так в Московской области свидетельства начали выдаваться с 1998 года, а, например, в Чечне с 2003 года.

Практика Московской области:
Принимаем Свидетельства по старой форме (розовые), выданные только до 01 февраля 1998 года, т.к. в Московской области «регистраторы» существовали еще с 1996 года и соответственно могли и должны были выдавать Свидетельства о государственной регистрации с момента утверждения формы!!!!! Но на деле выдавали и раньше с 01.02.1998 года (с момента вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») по форме установленной Московской областью, т.к. в июле 1995 года в Московской области был принят Закон «О единой системе государственной регистрации субъектов предпринимательской деятельности, имущественных прав и связанных с ними неимущественных прав  и сделок на территории МО….», начал работать с 01 марта 1996 года. В рамках этого закона вы можете столкнуться еще со Свидетельствами о государственной регистрации права на недвижимое имущество, выданными Московской областной регистрационной палатой.

Но вернемся к «Розовым» свидетельствам на землю.

Внимание: До сих пор появляются «розовые» Свидетельства, выданные Райкомземами после февраля 1998 года, и, если вы  упустите этот момент и выдадите Свидетельство о праве на наследство либо оформите сделку по такому Свидетельству, то регистраторы все равно откажут и буду правы!!!!!! К сожалению, в такую ситуацию уже попадали не один раз нотариусы МоНП.

Примечание: Действительность трех видов свидетельств подтвердил  ФЗ «О введение в действие ЗК» 137-ФЗ (ст.3, п.9 и п.9.1).

- ЧТО ЛЕЖИТ В ОСНОВАНИИ ВЫДАЧИ «РОЗОВЫХ» СВИДЕТЕЛЬСТВ:

• в большинстве случаев Постановления о выделении земельных участков местных администраций — копии Постановлений либо СВЕДЕНИЯ об этих Постановлениях мы получаем из местных районных архивов в форме архивных выписок. Архивные выписки могут содержать как полный текст Постановления о предоставления земельного участка, так и только отсылку на реквизиты и содержание данного Постановления. Если архивная выписка содержит только указанную отсылку (а не полный текст) — ничего страшного, т.к. раньше нотариусы вообще эти Постановления не требовали в связи с тем, что по Указу Президента № 1767 — Свидетельство является ПРАВОУДОСТОВЕРЯЮЩИМ документом.
• в ряде случаев в основании выдачи могут и должны быть вписаны Свидетельства о праве на наследство, договоры (купли-продажи, дарения и т.д.), т.к. в период выдачи  «Розовых» Свидетельств люди и умирали и оформляли сделки, но, к сожалению, так поступали только самые грамотные Райкомземы. Обычно происходило так: человек умирал — нотариус выдавал Свидетельство о праве на наследство. Наследники шли в Райкомзем, а Райкомзем вместо того, чтобы вписать в основание Свидетельства о праве на наследство, отправляли наследника на получение нового Постановления и в «розовое» свидетельство выдаваемое наследнику вписывали новое Постановление. В большинстве случаев такую ситуацию просто не отследить.

НЕКОТОРЫЕ ВИДЫ ДОКУМЕНТОВ (наиболее проблемные), ПОДТВЕРЖДАЮЩИЕ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЙ ДОМ, ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ, ДРУГИЕ СТРОЕНИЯ  (до выдачи свидетельств о государственной регистрации права).

Не будем рассматривать нотариально удостоверенные договоры, Свидетельства о праве на наследство, т.к. статус этих документов не вызывает никаких сомнений.
Рассмотрим иные документы, которые могут возникнуть в практике нотариуса:

Документы, выдаваемые в рамках Постановления СМ СССР «О порядке государственного учета жилого фонда» от 10.02.1985г. и Инструкции «О порядке проведения регистрации жилого фонда», утвержденной Приказом Центрального стат. Управления СССР 15.07.1985г. за №380 (Постановление СМ СССР от 10.02.1985 г. отменено Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997г. №1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации").

В Инструкции:

2. Документы, устанавливающие право собственности на жилой дом или жилое помещение другого строения.

2.1

• нотариально удостоверенные договоры о праве застройки (заключенные до 26 августа 1948 г.);
• нотариально удостоверенные договоры о предоставлении земельных участков под строительство жилых домов на праве личной собственности (заключенные после 26 августа 1948 г.);
• нотариально удостоверенные договоры о предоставлении жилищно-строительным коллективам индивидуальных застройщиков земельных участков под строительство жилых домов;
• нотариально удостоверенные (или засвидетельствованные коммунальными органами) договоры купли - продажи (в том числе с условием пожизненного содержания продавца), мены и дарения жилых домов (помещений);
• нотариальные свидетельства или вступившие в законную силу решения суда, устанавливающие право наследования;
• выписки из реестров государственных нотариальных контор об удостоверении договоров купли-продажи, мены и дарения, а также о выдаче свидетельств о праве на наследство и других нотариальных документов, устанавливающих переход права собственности на жилой дом (помещение) и права застройки, если выписки содержат все необходимые данные, подтверждающие переход права собственности и права застройки;
• свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выданные государственной нотариальной конторой;
• нотариально удостоверенные договоры о разделе жилых домов (помещений) между супругами. В населенных пунктах, где нет государственных нотариальных контор, нотариальные действия в соответствии с законодательством союзных республик могут выполнять районные, городские, поселковые и сельские Советы народных депутатов (удостоверение завещаний и других сделок).

2.3. В сельской местности, а также в случае включения в городскую (поселковую) черту сельских населенных пунктов или преобразования их в город (поселок) основанием для регистрации, производимой в порядке настоящей Инструкции, являются подворные списки, выписки из них, справки исполкомов районных или сельских Советов народных депутатов.

3.4. После принятия исполкомом решения об оформлении права собственности на жилой дом (помещение) …, бюро технической инвентаризации на основании этого решения проводит регистрацию дома и выдает регистрационное удостоверение.

5.1. После регистрации прав собственности в реестровых книгах бюро технической инвентаризации делает на правоустанавливающих документах собственников жилых домов (помещений) и на надлежаще заверенных копиях с них, оставляемых в делах бюро технической инвентаризации соответствующие регистрационные надписи (кроме регистрационного удостоверения).

                                                         Форма N 3

РЕГИСТРАЦИОННОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ



    Выдано ______________________________________ бюро технической
инвентаризации в том, что жилой дом (строение) ___________________
__________________________________________________________________
                   часть жилого дома (строения)



по ул. ______________________ в гор. (поселке, сельском населенном
пункте) __________________________________________________________
состоящий из _____________________________________________________
зарегистрирован ____________ по праву собственности за ___________
на основании решения исполкома ___________________________________
Совета народных депутатов от _______________ 19__  г. ____________
N _________________ Записано в реестровую книгу под N ____________
Инвентарное дело N ________________ квартал ______________________



    М.П.                                Начальник бюро технической
                                                    инвентаризации

Разберем отдельные, наиболее проблематичные виды документов-оснований на дома, здания, строения, сооружения, которые должны либо не должны приниматься  нотариусом БЕЗ ПЕРВИЧНОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА:

а) Регистрационное удостоверение

Таким образом, теоретически может у Вас появиться любой из указанных в постановлении СМ СССР документов КРИТЕРИЙ ПРИНИМАТЬ ЕГО ИЛИ НЕТ: отметка БТИ на всех указанных документах, кроме регистрационного удостоверения, которое было по сути «рождено» вышеуказанными актами и выдавалось собственно самими органами БТИ, а потому дополнительной отметки БТИ не требовало. Регистрационное удостоверение было заявлено, если говорить современным языком, как правоустанавливающий документ, но с появлением регистрирующих органов произошла «метаморфоза» такая же как с «Розовыми» Свидетельствами, и регистрационное удостоверение регистраторы, а за ними и нотариусы стали воспринимать как документ, регистрирующий право собственности, а потому стали требовать Постановление, которое обычно лежит под регистрационным удостоверением, что стало создавать для граждан определенные трудности, т.к. зачастую в самих Постановлениях очень много ошибок. Раньше брали регистрационное удостоверение и все, а теперь, когда стали требовать Постановление, то приходится разбираться и с ошибками в указанных Постановлениях.

б) Справка сельсовет о принадлежности дома:

Какими документами допускалась?

1. Вышеуказанным Постановлением.
2. Пунктом 58 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами (утв. Приказом Минюста РСФСР от 06.01.1987г. № 01/16-01 и отменена Приказом Минюста № 73 от 26.04.1999 года). В этом пункте говорилось о том, что справки сельсоветов принимаются как документ, подтверждающий право собственности на дома в сельской местности «впредь до завершения повсеместно технической инвентаризации жилого фонда», поэтому справки принимали и можно увидеть отсылки к ним во многих документах.

Вывод: В настоящее время справки брать нельзя,  за одним исключением, если эта справка выдана до введения в действие ФЗ о госрегистрации и на ней стоит отметка БТИ прежних лет.

Выписки из похозяйственной книги на строения:

Выписки из похозяйственной книги в качестве документа подтверждающего права собственности на строение в  чистом виде не существовало даже по подзаконным нормативным актам  никогда, возможна была справка о принадлежности дома, в которой была отсылка к записи в похозяйственной книге.

Не путать! С выпиской из похозяйственной книги на земельный участок!
Этот документ появился в рамках «дачной амнистии» (ст.25.5 Закона РФ «О государственной регистрации» в редакции Закона № 93-ФЗ от 30.06.2006 г. (О дачной амнистии). Эта выписка названа в качестве одного из оснований для регистрации права собственности на землю для регистраторов, но к нотариусам это не имеет никакого отношения.

в) Справки ЖСК, ГСК, ДСК (без регистрации) о полной выплате пая…

принимаем в силу п.4 ст.218 ГК РФ (Подтверждено Постановлением Пленума ВС РФ  п.96 по делам о наследовании № 9).

ПРОБЛЕМЫ В ДОКУМЕНТАХ ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТРИЗАЦИИ, КАК ПОСТУПАТЬ?

Несовпадение площадей в техпаспорте и в свидетельстве о государственной регистрации (два самых распространенных случая):

- важно установить причину несовпадения и тогда выбирать тот или иной вариант поведения:

а)  В документах БТИ имеется запись: «площади уточнены по данным инвентаризации» — такое бывает, когда ранее вообще не было инвентаризации и мерили «ногами» (справки с/с, например), либо когда в результате изменившейся системы подсчета площадей, стали по другому считать. В этих случаях в документах технической инвентаризации, как правило, есть отметка типа об уточнении подсчета площадей. В документе нотариус пишет новые площади.

б) В документах БТИ имеется запись: «возведено без разрешения» либо «разрешение не предъявлено» и перечислены литеры. Мы выдаем Свидетельство о праве на наследство, но при этом вычитаем из площадей и из стоимости незаконные постройки. Далее, получив Свидетельство о праве на наследство, наследник идет в суд с целью узаконить все возведенные постройки, и лишь потом на государственную регистрацию.